Сбор исходно-разрешительной документации (ИРД)
Это предпроектный период, его суть заключается в том, чтобы подтвердить свое право собственности на участок и получить разрешение от различных инстанций на возведение на территории данного строительного комплекса. Классический перечень пакета бумаг следующий:
- Документы, подтверждающие право на владение недвижимым имуществом – территорией. Это может быть акт купли-продажи, дарения или наследования.
- Подтверждение возможности постройки от городской администрации. Это решение муниципалитета, согласие на возведение здания.
- Заключения от различных служб города: пожарная инспекция, санитарно-эпидемиологическая служба, экологическая инстанция, защита памятников культуры, если объект подлежит охране, и пр.
- Технические задания на подключение к действующим городским инженерным сетям или заявление на создание индивидуальных точек обслуживания. Сюда входят такие коммуникации, как: водоснабжение, отопление, канализация, электрификация, газификация, отведение стоков (ливневки, бытовые отходы и пр.), подсоединение к автомобильным и ж/д дорогам, а также телекоммуникация, телефония, интернет и пр.
Это приблизительный, основной перечень исходно-разрешительной документации, но он может быть расширен в зависимости от типа постройки.
Проведение инженерных изысканий
Этот этап предполагает основу проектирования зданий и сооружений. На участке проводятся работы по подготовке стройплощадки, по результатам которых принимаются решения по углублению фундаментов, расположению объектов, а также по защите от влияния различных факторов, например, от подземных вод. Все изыскательные работы регламентируются СП 47.13330.2012. Проводят следующие изыскания:
- геодезические – фотографическая съемка рельефа;
- геологические – химический и физический анализ почвы;
- экологические и гидрометеорологические – особенности флоры и фауны участка, климатические условия;
- гидрографические – указание на подземные воды и источники.
В этот перечень также входит анализ по сейсмическим характеристикам, опасным местам, взрывоопасным участкам и пр.
Разработка проектной документации
Это текстовые и графические файлы, которые отражают содержание всего проекта. В пакет обычно входят следующие разделы:
- пояснительная записка;
- схема земельного участка;
- генплан строения;
- решения по архитектуре здания;
- чертежи прокладки инженерных систем;
- ПОС;
- смета на строительство;
- сводки мероприятий, которые проведены для обеспечения пожарной безопасности, по охране окружающей среды и пр.
Состав документов может незначительно меняться в зависимости от назначения строения.
Рабочая документация – это графический этап проектирования зданий и сооружений
Все чертежи выполняются строго в соответствии с решениями, выполненными на предыдущей стадии. Документ, который содержит требования к оформлению – ГОСТ Р21.1101-2013. Он регламентирует:
- комплектацию схем в проекте;
- определенное оформление, подписи, проставление маркеров и пр.;
- все надписи и штампы на чертежах;
- перечень сопутствующих бумаг;
- стандарты, типовые решения и спецификации.
По завершении сбора пакета проводится экспертиза. Экспертная оценка определяет безопасность конструкций, целесообразность конструктивных решений. При внесении корректив может потребоваться повторная процедура. Можно использовать различные методы при разработке проекта здания, способы также должны быть отражены в бумагах. После того, как стадия проектирования была завершена, предстоит согласование объекта, а также получение ряда заключений от проверяющих органов.
Составление смет
При составлении строительных смет принимают во внимание решения, предусмотренные в проекте и принятые инвестором.
Учитывают лист авторского надзора, также акты на производство дополнительных работ, вскрытые в процессе реализации объекта. Применяют некоторые, относящиеся к данному строительству, постановления органов власти государства.
Используют действующие федеральные и территориальные нормативы ценообразования строительных и ремонтных работ. Применяют единичные расценки сметных цен на изделия, строительные материалы, конструкции. Учитывают сметную стоимость машино – часов при эксплуатации строительной техники и механизмов.
Экспертиза проектной документации
Негосударственная экспертиза проектов осуществляется на основании Постановления Правительства РФ № 272 от 31 марта 2012 года «Об утверждении Положения об организации и проведении негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий». Объектом негосударственной экспертизы является проектная документация в полном объеме или ее отдельные разделы, а также результаты инженерных изысканий.
Негосударственная экспертиза может проводиться в отношении проектной документации и результатов инженерных изысканий любого объекта капитального строительства (отдельного этапа строительства, реконструкции, капитального ремонта), в том числе объекта капитального строительства, проектная документация которого в соответствии с законодательством Российской Федерации подлежит обязательной государственной экспертизе. Предметом негосударственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации:
- техническим регламентам (в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности);
- результатам инженерных изысканий;
- установленным (утвержденным, выбранным для расчета) сметным нормативам - в части оценки сметной документации, разработанной в составе проектной документации;
- градостроительным регламентам;
- градостроительному плану земельного участка;
- национальным стандартам;
- стандартам организаций;
- заданию на проектирование.
Заключение негосударственной экспертизы подписывается лицами, проводившими экспертизу, и утверждается руководителем экспертной организации.
Экспертиза результатов инженерных изысканий
Негосударственная экспертиза результатов инженерных изысканий осуществляется на основании Постановления Правительства РФ № 272 от 31 марта 2012 года «Об утверждении Положения об организации и проведении негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий».
Результатом экспертизы является заключение, содержащее выводы о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов и (или) заданию на проведение инженерных изысканий.
Высококвалифицированные специалисты «ЮККО+» выполняют экспертизу инженерных изысканий в соответствии с положениями таких нормативных актов, как «Перечень видов инженерных изысканий», «Положение о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства» и «Положение о проведении негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».
Консультация и подготовка документов по экологической экспертизе
Государственная экологическая экспертиза федерального и регионального уровня организуется и проводится соответственно федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы и органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Объекты, подлежащие государственной экологической экспертизе федерального уровня перечислены в статье 11, а объекты, подлежащие государственной экологической экспертизе регионального уровня – в статье 12 Федерального закона от 23 ноября 1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе».
Обязательным условием принятия материалов на государственную экологическую экспертизу является наличие в них (в составе разделов объекта экспертизы или в виде приложений) данных по оценке воздействия на окружающую природную среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности, экологическому обоснованию допустимости ее реализации и материалов обсуждений объекта экспертизы с гражданами и общественными организациями (объединениями).
Основные нормативные документы
1. Федеральный закон от 23 ноября 1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе»
2. Положение о порядке проведения государственной экологической экспертизы (утв. Постановлением Правительства РФ от 11 июня 1996 года № 698).
Судебная строительная экспертиза
В ходе судебной экспертизы на основании специальных научных познаний и исследований, необходимых для экспертизы материалов уголовного либо гражданского дела, устанавливаются факты и обстоятельства дела. Судебные экспертизы проводятся при помощи определенных приемов и с использованием разнообразных технических средств, с учетом предмета экспертизы. Для различных видов судебной экспертизы разработана специальная методика, т.е. комплекс методов, которые реализуются в определенной последовательности — по этапам исследования, очередности решения частных задач для определения целого и т.п. Проводимые в следственно-судебной практике экспертизы классифицируются по их предмету, объекту, методике исследования и т.д.
Одной из разновидностей судебной экспертизы является судебная строительно-техническая экспертиза.
Судебная строительная экспертиза — процессуальное действие, состоящее из проведения исследований строительных объектов и территории, функционально связанной с ними (в том числе с целью проведения их оценки) и дачи заключения по поставленным компетентными органами вопросам.
Судебная строительная экспертиза назначается в случаях, когда при расследовании и судебном рассмотрении уголовных, гражданских, арбитражных дел и дел об административных нарушениях возникает потребность в специальных знаниях в области проектирования, возведения, эксплуатации, реконструкции (ремонте), демонтаже и утилизации зданий, строений и сооружений.
Судебная строительная экспертиза относится к классу инженерно-технических экспертиз и базируется на знаниях из области строительной механики, строительного материаловедения, технологии строительного производства, технологии производства строительных деталей и конструкций, организации строительного производства, проектирования и других сопутствующих областях науки.
Судебная строительная экспертиза — один из сложнейших видов экспертиз, для проведения объективного исследования на строго научной и практической основе требуются исполнители высокой квалификации и большого практического опыта.
Судебно-строительная экспертиза как род судебных инженерно-технических экспертиз играет важную, а зачастую решающую роль:
- При рассмотрении споров, вытекающих из договоров строительного подряда;
- При разрешении споров о праве собственности на недвижимость;
- В расследовании дел об административных правонарушениях, связанных с установлением правильности и правомерности строительства и эксплуатации строительных объектов.
- В установлении причин и величины материального ущерба, нанесенного зданиям или отдельным помещениям зданий (квартирам), вследствие ненадлежащего ведения строительства или эксплуатации инженерных систем;
- В определении видов, объема, качества и стоимости выполненных строительных работ, возводимых и эксплуатируемых зданий, строений и сооружений;
- В установлении соответствия строительных характеристик здания требованиям специальных норм и правил, регламентирующих процессы проектирования, возведения, эксплуатации, реконструкции (ремонта), демонтажа и утилизации строительных объектов;
- В расследовании и судебном разбирательстве уголовных дел о несчастных случаях, авариях и разрушениях в строительстве.
Экспертиза смет
Нами проводится тщательная проверка смет и выделенных сумм финансирования по этапам строительства объектов, а также оцениваются исходные характеристики условий строительства объектов, влияющие на итоговую величину финансовых затрат.
Поскольку, проверка смет на предмет правильности применения расценок и коэффициентов является технически сложной задачей, то и выполнять ее должны специалисты со стажем, имеющие опыт практической работы и опыт анализа документации. Когда производится анализ смет, то необходима помощь эксперта-практика, не на словах, а на деле представляющего себе технологию производства строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ.